מעוניינים בהתייעצות לפני השקעה?

תשואה שנתית ממוצעת על נדל"ן – הנתון שחובה להכיר בהשקעה


שאלה מרכזית אשר כל משקיע שואל את עצמו בטרם רכישת נכס היא מהי התשואה השנתית הממוצעת על נדל"ן. למעשה, מדובר בנתון מהותי לצורך הבנת מידת הרווחיות של השקעה בנכס; במיוחד כאשר בוחנים שווקים מתפתחים או בינלאומיים, כדוגמת תשואה על דירה בפולין, שוק אשר ממשיך למשוך עניין רב לאורך השנים האחרונות.

השקעה בנדלן דורשת היכרות עם מדדי הרווחיות השונים. תשואה שנתית ממוצעת נדלן מהווה את הקריטריון המרכזי לבחינת כדאיות ההשקעה, אולם חישוב נכון שלה דורש התחשבות בגורמים רבים, שרבים אינם יודעים עליהם.

כיצד מחשבים תשואה שנתית ממוצעת על נדל"ן?

חישוב תשואה אמין מורכב מ 2 רכיבים עיקריים:

  1. הכנסה שוטפת מהשכרה שנתית.
  2. ועליית ערך הנכס לאורך זמן.

וכך החישוב הינו סך ההכנסות הנובעות מתשלומי השכירות השנתית, חלקי ההשקעה הכוללת בנכס; זאת תוך שיכלול מגוון העלויות הנלוות, כדוגמת שיפוצים, מיסים, תיווך וכדומה. נוסחה זו מאפשרת לבצע חישוב תשואה על דירה בפשטות יחסית.

מעבר לחישוב הפשוט, יש לקחת בחשבון גם חישוב תשואה על ההון. קרי, מהו שיעור הרווח ביחס להון העצמי אשר השקעתם בפועל; עניין המקבל חשיבות יתרה כאשר ממנפים חלק מההשקעה באמצעות משכנתא או הלוואה.

חישוב התשואה מתבסס על חלוקת הרווח השנתי הנקי בסך ההשקעה הכולל. בפולין, למשל, תשואה על דירה בפולין נעה בין 6-8% בממוצע, בשל מחירי הנדל"ן האטרקטיביים והביקוש הגובר.

כלומר, יש לחשב תחילה את הרכיב הראשון - הכנסה מהשכרה (במסגרת זו, יש לחשב שכר דירה שנתי פחות הוצאות תפעול, ביטוח, ועד בית ותחזוקה), ולאחר מכן את הרכיב השני - עליית ערך הנכס בהתאם למגמות השוק המקומי.

על פי נתוני הנדל"ן בישראל, ערכם של נכסים רק הולך ועולה לאורך השנים האחרונות; כך גם במרבית מדינות אירופה. על כן, בבואנו לבצע חישוב תשואה על דירה, יש להביא בחשבון גם את עליית הערך העתידית של הנכס, ולא רק את דמי השכירות. שוק נדל"ן יציב וצומח יאפשר את עליית ערכו של הנכס לאורך השנים, ובכך ישפר את התשואה השנתית הממוצעת על נדל"ן.

תשואות נדל"ן לפי ערים –השוק משנה את התמונה

מטבע הדברים, תשואה בגין נכסי נדל"ן משתנה באופן דרמטי לפי אזור ההשקעה. כך, בישראל, בעוד שערים מרכזיות כמו תל אביב או ירושלים מאופיינות בתשואה נמוכה יחסית עקב מחירי רכישה גבוהים, ערים פריפריאליות עשויות להציע תשואות גבוהות יותר.

לכן ערים עם צמיחה כלכלית מהירה ותשתיות מפותחות מציעות פוטנציאל תשואה גבוה יותר. המיקום הספציפי בעיר משפיע באופן ישיר על שיעור התשואה. אזורים מרכזיים עם קרבה לתחבורה ציבורית ומוסדות חינוך מבטיחים יציבות השכרה גבוהה יותר.

גם השקעה מעבר לים עשויה להניב תשואה נאה. השקעה בנכסים במדינות מזרח אירופה עשויה להיות השקעה בטוחה עם תשואה גבוהה במיוחד, לדוגמא, תשואה על דירה בפולין עשויה לנוע בטווח של 5% - 7% ואף יותר.  

על כן, בין אם אתם שוקלים השקעה מקומית ובין אם מדובר בהזדמנות בינלאומית, חשוב להקפיד על חישוב תשואה שנתית ממוצעת על נדל"ן באופן מדויק, תוך שקלול כלל הפרמטרים הרלוונטיים.

הבנה מעמיקה של נתון זה ובקיאות בו מהווה מפתח להחלטה פיננסית נכונה – החלטה אשר מתבססת על נתונים של ממש, ולא רק על תחושות בטן.

חישוב תשואה על דירה - איך לחשב זאת בעצמכם?

חישוב תשואה על דירה מתבצע באמצעות הנוסחה: רווח שנתי נקי חלקי סך ההשקעה כפול 100. יש להביא בחשבון את כל עלויות הרכישה, שיפוצים, עמלות ומסים.

איך מחשבים תשואה שנתית? לוקחים הכנסה שנתי מהשכרה, מנכים כ-15% כאומדן הוצאות תפעול ותקופות שבהן הדירה עלולה לעמוד ריקה, ומחלקים בסך ההשקעה הכולל. תוצאה של 6-7% נחשבת טובה.

חישוב תשואה על ההון העצמי

חישוב תשואה על ההון מתייחס להון העצמי שהושקע בפועל. במקרה של מימון חלקי, התשואה מחושבת על ההון העצמי בלבד, מה שמעלה משמעותית את שיעור התשואה.

משקיע הרוכש נכס בסך 200,000 יורו עם השקעה עצמית של 50,000 יורו ירוויח תשואה גבוהה יותר על ההון שהשקיע, בשל המינוף הפיננסי.

מחשבון תשואה ושימוש נכון

מחשבון תשואה מהווה כלי לחישוב בדיקת כדאיות ההשקעה. חשוב להכניס נתונים ריאליים הכוללים את כל העלויות הנלוות ולהתחשב בתרחישים שונים של תפוסה ועלויות.

חברת OKAM מספקת ללקוחותיה כלים מתקדמים לחישוב תשואות בפרויקטים שלה בפולין, כולל ניתוח מפורט של כל הפרמטרים המשפיעים על הרווחיות. השקעה מושכלת בנדלן מבוססת על חישובים מדויקים, הבנת השוק המקומי וציפיות ריאליות לגבי התשואות הצפויות.

השקעת נדלן בורשה

whatsapp desktop
אנחנו זמינים בשבילכם
whatsapp mobile
אנחנו זמינים בשבילכם

צרו איתנו קשר